Cartilha da Casa Própria.

 

DICAS NA HORA DE ADQUIRIR A CASA PRÓPRIA

 

 

1. Reservas: a primeira  tarefa é fazer um levantamento do dinheiro disponível. Se não há reserva financeira para comprar à vista, reúna o maior valor possível para a entrada. Poupar e adiar o projeto pode ser interessante. Afinal, quanto menos juros você pagar, melhor. Mas quando não dá mais para esperar, o caminho é pedir um empréstimo bancário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

 

2. FGTS: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é um grande aliado. Para sacá-lo é preciso ter ao menos 3 anos de registro na CLT. Você não pode ter imóvel no município em que vive, ou ter financiado outro pelo SFH em qualquer lugar do país. Há 3 maneiras de usar: na entrada, quitar saldo devedor, ou abater prestações.

 

3. Informação: acesse os sites dos bancos. Vários deles fazem simulação on-line do valor que estão dispostos a emprestar, com base na sua renda. A renda mínima mensal varia de banco para banco.

 

4. Valor: sabendo quanto pode pagar, procure o imóvel. É importante que ele caiba no orçamento. Fique de olho em anúncios, fale com corretores, percorra os bairros que gosta.

 

5. Barganha: gostou do imóvel? Não se impressione com o preço que o corretor pedir. Negocie! Verifique se o valor está na faixa de mercado e compatível com imóveis similares da mesma região.

 

6. Documentos: verifique se a documentação está em dia antes de assinar o contrato. Vá ao Cartório de Registro de Imóveis mais próximo do endereço escolhido para saber se o imóvel está hipotecado, ou se é objeto de discussão judicial. É importante verificar se pagamentos de IPTU e condomínio estão em dia. O vendedor deve apresentar certidões para comprovar que não há pendência na Justiça. Outra alternativa é procurar um advogado para checar tudo.

 

7. Seguros: são incluídos dois seguros obrigatórios na prestação - o seguro de vida do proprietário e o seguro por danos ao imóvel que correspondem de 7% a 10% do valor da parcela mensal. Prepare-se para gastos extras, tais como taxa de análise do crédito e avaliação do imóvel, o custo de registro do contrato em cartório e Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

 

 

 

DÚVIDAS SOBRE O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

 

1. Tipos de financiamento? Os financiamentos diferem de acordo com o valor do imóvel e a renda do comprador. Essas informações balizam a taxa de juros que será aplicada e outras características de cada contrato. Os prazos, o rendimento mínimo exigido e a possibilidade de somar a renda com a de outra pessoa variam de banco para banco. Busque aquele que oferece a menor taxa de juros. Financie o menor valor possível pelo menor tempo possível. Alguns imóveis novos podem ser enquadrados no “Minha Casa, Minha Vida”, desde que respeite as exigências estipuladas no programa.

 

2. Condições exigidas para financiar um imóvel? O tomador de crédito deve ter no mínimo 18 anos, estar com o nome limpo nas empresas de proteção de crédito e comprovar renda suficiente para pagamento das futuras prestações do empréstimo

 

3. Até que percentual do valor do imóvel pode ser financiado? Alguns bancos oferecem linhas de financiamento de até 100% do valor do imóvel. Já as construtoras financiam até 70% do preço do imóvel e cobram os outros 30% semestral ou anualmente, sem juros.

 

4. Que percentual da renda do consumidor pode ser comprometido? Geralmente, as instituições financeiras permitem que até 30% da renda do consumidor sejam destinados ao valor da prestação em financiamentos imobiliários.

 

5. É possível agregar  a renda de outras pessoas para base de cálculo do financiamento? Sim. No máximo outras 2 pessoas, desde que sejam consanguíneas do comprador. Também são aceitos casais.

 

6. É possível renegociar o valor das parcelas durante o financiamento?  Sim. O comprador pode amortizar parte do saldo devedor e, com isso, reduzir o prazo de pagamento do empréstimo, pelo mesmo valor de prestação, ou manter o prazo e diminuir a parcela. A orientação é que opte pela primeira hipótese.

7. Qual a diferença entre financiar pela construtora ou pelo banco? As construtoras geralmente não cobram juros sobre o valor financiado durante a construção do imóvel, mas corrigem o contrato pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a partir da data de assinatura. Depois que o imóvel ficar pronto, são aplicados juros e atualização pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) até o fim do financiamento. Os bancos cobram juros acrescidos da Taxa Referencial (TR), índice de correção das cadernetas de poupança atualmente menor que o IGP-M. Alguns bancos concedem linhas de crédito para serem quitadas em até 420 meses. As construtoras dão prazos menores: geralmente entre 60 meses e 96 meses.

 

8. Se a construtora falir, o que acontece? A grande parte dos empreendimentos já é feita com um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) separado do cadastro da construtora (patrimônio de afetação), justamente para “blindá-los” de uma falência da incorporadora. De qualquer forma, o comprador deve procurar imediatamente um órgão de defesa do consumidor ou advogado para resguardar seus direitos.

 

9. O que acontece se o cliente deixar de pagar as prestações? O banco ou a construtora podem retomar o imóvel por falta de pagamento, até mesmo de forma extrajudicial.

 

10. É possível quitar o financiamento ou abater a dívida antes do prazo? É permitido e recomendável. Quando se trata de crédito, o ideal é solicitar o menor valor necessário e pagar no menor tempo possível.

 

11. O imóvel fica em nome do cliente durante o financiamento? O cliente detém a posse do imóvel no momento em que recebe a chave, mas não a propriedade do bem. Isso só acontece quando ele quita todo o financiamento.

 

 

PROBLEMAS COM CONSTRUTORAS

 

1. Quero comprar um imóvel de construtora. Que cuidados devo ter? Uma construtora confiável geralmente é reconhecida pelo mercado. Pesquise a reputação da empresa. Verifique se ela tem reclamações junto ao PROCON ou ações judiciais contra ela por consumidores. Se possível, pesquise qual o grau de satisfação das pessoas que compraram imóveis desta construtora em outros empreendimentos: receberam o que foi adquirido? Também é possível consultar a situação da mesma junto a órgãos como INSS e Receita Federal e até mesmo ações trabalhistas.

 

2. Escolhido o imóvel, o que fazer? Tire fotos de maquetes e dos espaços indicados como apartamento decorado. Guarde folders de divulgação do imóvel. Analise no memorial descritivo, quais materiais serão utilizados em cada peça do imóvel. Ali constará tipo de materiais, qualidade, etc.

 

3. Se o imóvel tiver vícios de construção, o que fazer? Vícios de construção são rachaduras, infiltrações, vazamentos, aplicação de material em desacordo com memorial, nivelamento, metragem em desacordo, entre outros. Para vícios de fácil identificação, 90 dias após a entrega do imóvel. Para vícios ocultos, que só aparecem com o tempo, o prazo de garantia é de 90 dias após a constatação.

 

4. Quais são as cláusulas abusivas mais comuns nos contratos? Custos de corretagem. Essa despesa, via de regra, é do vendedor. Custos com Impostos e Despesas de Registro. O consumidor se torna responsável por elas, após a assinatura do contrato. Todo encargo anterior compete a construtora.

Isenção de Condomínio. É comum as construtoras elaborarem a convenção de condomínio, inserindo a desobrigação de pagar a cota daquelas unidades que ainda não comercializaram. Isso é abusivo e deve ser derrubado mediante ação judicial. Clausulas Rescisórias. Normalmente não asseguram multa a favor do consumidor nos atrasos ou pendências de construção. Devem ser questionadas por via judicial.

 

5. O imóvel não foi entregue no prazo, como proceder? Muitos consumidores não sabem, mas podem propor ação pedindo indenização pelo atraso na entrega da obra. O atraso é uma das principais reclamações junto aos juizados. As indenizações ficam em média em 1% do valor do imóvel no momento da compra a cada mês de atraso, além de ressarcimento por despesas com aluguéis nesse período e, se comprovado, danos morais e materiais.

 

6. No contrato, fala em prorrogação no prazo de entrega. Isso é correto? A maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta prevê cláusulas de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. O entendimento de muitos tribunais sobre o disposto no Código de Defesa do Consumidor, faz com que tais cláusulas sejam anuladas. As construtoras costumam alegar caso fortuito ou de força maior. Declaram que não entregaram as obras por falta de pagamento de alguns compradores, por excesso de chuva, ou por falta de material de construção. Justificativas desgastadas frente a justiça, que têm entendido que: como o negócio da construtora é vender, construir e entregar, fatos como chuva, atraso e inadimplência devem ser revistas pelas empresas e que o consumidor de boa fé não pode ser prejudicado por isso.

 

 

7. O que é Taxa de Evolução da Obra? São os juros sobre o capital que a construtora buscou junto ao agente financeiro para construir o imóvel. A partir do momento em que as unidades são vendidas, as construtoras repassam a taxa aos compradores de maneira indevida e não comunicam sobre tal cobrança. Inclusive, na maioria dos contratos assinados está pactuado que o pagamento da taxa fica a cargo da própria construtora. A taxa deverá, portanto, ser honrada pela construtora até o término da obra.

 

 

 

 

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