Lei do distrato prevê que cliente que desiste da compra pague 10% do valor

Quase um terço dos contratos de compra e venda de imóveis foram desfeitos no país entre janeiro e novembro de 2017, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporação de Imobiliárias (Abrainc). Entre as principais razões estão a dificuldade em manter as parcelas do financiamento em dia e o descumprimento do prazo de entrega por parte da construtora. Com o objetivo de padronizar as sanções em situações de quebra de contrato, o presidente Michel Temer listou a regulamentação do distrato de imóveis entre as 15 pautas prioritárias para a economia a serem desenvolvidas neste ano. O pacote de medidas foi anunciado após o fracasso na reforma da Previdência. No caso dos distratos, a regularização passa pelo Projeto de Lei (PL) 1220/2015 em tramitação na Câmara, que determina que a empresa pode reter no máximo 10% do valor já pago pelo consumidor, caso o mesmo desista da compra. O texto define também que a construtora ressarça o restante do montante em até 30 dias, sob pena de multa de 1% por mês de atraso.

Anteriormente, outro PL proposto pelo Senado, que previa a retenção de até 25% do valor já desembolsado, chegou a entrar em pauta no Congresso, mas ficou estagnado na Casa desde 2016. Se aprovado na Câmara, o texto pode levar alívio para o bolso do consumidor, já que atualmente, como não existe uma regra específica para distratos, construtoras retêm quase metade do valor já pago pelo mutuário que desistiu do negócio. “Hoje, na prática, a construtora fica com até 45% do valor e estende a devolução do restante em até 12 meses, às vezes, até mais. Se não for alterado e o projeto mantiver os 10% de retenção e o pagamento em até 30 dias, será justíssimo”, diz o presidente da Associação Mineira dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Silvio Saldanha. O médico Luiz Maurício Costa por pouco não entrou para a estatística dos distratos. Após quitar o pagamento de um apartamento no Funcionários, em Belo Horizonte, teve uma surpresa desagradável no momento de regularizar o imóvel. “No final de 2016, terminei de fazer o pagamento, mas não pude registrar o apartamento porque a construtora não me passou os documentos necessários para eu ir ao cartório. Tive que procurar meus direitos por meios judiciais”, revela. O médico conta que o imbróglio durou quatro meses, até que o juiz deu ganho de causa a ele e determinou que a construtora fornecesse a documentação necessária. “Por causa do desgaste, estivemos perto de cancelar o negócio”. No país, dos 45.183 negócios imobiliários fechados entre janeiro e novembro do ano passado, 14.272 foram desfeitos, segundo a Abrainc.

Legislação falha ao não estabelecer multa às construtoras

O PL 1220/2015, entretanto, não traz uma regra clara sobre a responsabilização das empresas que desfazem ou não cumprem o acordo estipulado. Em casos de atraso na entrega, ou qualquer outro inadimplemento, o judiciário costuma aplicar às construtoras a mesma pena que seria destinada ao cliente, como explica Silvio Saldanha, da AMMMG.

“O consumidor entra na Justiça e pede a inversão, que seja aplicada para a empresa a mesma sanção que seria destinada ao consumidor. Mas o entendimento depende do juiz”, diz Saldanha.

Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Kênio Pereira, entende que, apesar da queda da porcentagem do valor retido pelas construtoras para 10%, o projeto de lei beneficia muito mais as empresas.

“O projeto de lei não especifica multa contra a construtora. Mas ela tem que ser bilateral e equilibrada. Colocaram só a multa contra a parte mais fraca que é o consumidor”, avalia. O advogado afirma que, apesar de o PL tratar da quebra do contrato por parte dos clientes, as empresas são responsáveis pela maior parte das vendas desfeitas. “Posso afirmar que 90% dos distratos foram motivados por culpa das construtoras, que atrasaram as obras em mais de dois anos em muitos casos”, afirma.

Insegurança jurídica

Para Carlos Adolfo, consultor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), a regularização dos termos do distrato é fundamental para o setor. “Do jeito que está, acaba gerando tudo o que o mercado não quer, que é a insegurança jurídica. Tem decisões de todos os jeitos do poder judiciário. Essa insegurança é muito danosa para o mercado imobiliário”, diz.

Questionado sobre as empresas que não cumprem suas obrigações, Carlos Adolfo afirma que os consumidores que desistem do negócio acabam gerando um efeito em cadeia, que afeta, inclusive, os clientes que estão com o pagamento em dia. “Esse número de distratos causou um grande problema ao mercado. Com essas desistências, as construtoras tiveram dificuldades em terminar os empreendimentos e não conseguiram entregar os imóveis no prazo para quem já havia pago. Esse processo formou um ciclo vicioso”,diz.

Em relação aos distratos em Minas, Adolfo afirma que, apesar de ser difícil aferir o número exato, o percentual no estado é menos da metade dos apresentados no Rio de Janeiro e São Paulo, pólos da construção civil no país.

Reportagem de Lucas Borges para o jornal Hoje em Dia