Portabilidade permite a busca de taxas mais atrativas para mutuários

25/04/2018

O corte de 1,25 ponto percentual nos juros do crédito imobiliário anunciada na semana passada pela Caixa Econômica Federal pode impulsionar novos financiamentos, mas também deve beneficiar pessoas que já assinaram contratos com outros bancos e estão de olho em taxas mais atrativas. Nesse caso, o mutuário pode fazer a portabilidade da dívida, ou seja, passar o financiamento de um banco para outro. O presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Silvio Saldanha, afirma que já percebeu um aumento de pessoas buscando informações sobre como fazer a portabilidade.

 


Na avaliação de Saldanha, qualquer que seja a redução conseguida pelo mutuário, a portabilidade é vantajosa. Isso porque o interessado não vai ter muito trabalho para fazer a migração e não haverá acréscimo significativo de despesas.

Segundo Saldanha, com a migração não há nova cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o que poderia encarecer a transação. São cobradas taxas de cartório, que ficam em torno de R$ 300. “Esse valor é compensado em algumas prestações”, observa Saldanha. Ainda de acordo com ele, a parte trabalhosa da operação fica por conta do banco que assumirá a dívida, pois, assim que assumir o financiamento, passará a fazer as negociações com a outra instituição financeira.

Mas o presidente da AMMMG ressalta que, na hora de avaliar o valor que está pagando, o mutuário não deve observar apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CEF). Ele explica que o juro contratual é usado para calcular a prestação. Mas o valor que o mutuário paga é o encargo, que acumula a prestação (sobre a qual incide o juro contratual), seguros e taxas.

Nesse caso, até mesmo a faixa etária do mutuário interfere, já que, no caso do seguro por morte ou invalidez permanente, também cobrado no financiamento imobiliário, o valor aumenta de acordo com a idade do mutuário.

Para exemplificar como a queda dos juros promovida pela Caixa pode ser significativa no financiamento imobiliário, Saldanha informa que, no caso de um imóvel de R$ 200 mil a ser pago no prazo de 420 meses, pode haver uma redução de R$ 87.500. Com a taxa de juros a 10,25%, a prestação é de R$ 2.184, 52, sendo que com a taxa de 9%, o valor cai para R$ 1.976,19.

Saldanha informa ainda que o banco de origem da dívida não costuma baixar ainda mais os juros para manter o cliente. Segundo ele, não há impedimento para que isso ocorra, mas não é usual. Mas, na negociação com o banco que assumirá a nova dívida, o cliente tem poder para obter as taxas menores possíveis.

Ele ressalta que, na portabilidade, o prazo do contrato e o valor da dívida permanecem os mesmos. As regras da portabilidade de financiamento foram definidas em 2014 e, desde então, clientes podem mudar o financiamento da casa própria de um banco para outro, na tentativa de conseguir taxas de juros menores.

A assessoria de imprensa da Caixa informa que o banco ainda não tem dados sobre o aumento da procura da portabilidade de financiamentos imobiliários. Isso porque a principal modalidade desse tipo de operação – interveniente quitante – estava suspensa e só foi retomada também na semana passada, junto com a queda dos juros. O banco esclarece que só aceita assumir a migração do financiamento imobiliário se o mutuário já tiver pagado, no mínimo, 30% do total.

Migração - Ainda de acordo com a Caixa, a migração só é aceita quando há outro banco envolvido. Ou seja, se alguém firmou um contrato com a própria Caixa antes da queda dos juros, não pode migrar para novo contrato do banco público com taxas menores. Com a queda dos juros, a Caixa aguardada um aumento de 20% no número de contratos de financiamento imobiliário. Desde a semana passada, o índice de simulações de financiamentos realizadas no site do banco aumentou em 25%.

O anúncio da queda dos juros do crédito imobiliário em 1,25 ponto percentual foi feito no último dia 16 e está valendo desde então. De acordo com o banco, as taxas mínimas passaram de 10,25% para 9% ao ano para imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 11,25% para 10% ao ano, para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). No SHF estão imóveis residenciais de até R$ 950 mil no caso de Minas, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, sendo que nos outros Estados esse limite é de R$ 800 mil. Os imóveis residenciais acima do limite do SFH são enquadrados no SFI.

Além de reduzir juros, a Caixa também alterou o limite de cota de financiamento do imóvel usado, que passou de 50% para 70%.

 

Reportagem de Ana Amélia Hamdan para o Diário do Comércio

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