Leilões de imóveis são alavancados com possibilidade de economia e rentabilidade

Se, de um lado, a crise econômica provocada pela pandemia do coronavírus gerou uma baixa rentabilidade de várias aplicações, de outro, colaborou para alavancar os leilões de imóveis. A modalidade de compra passou a atrair investidores em busca de rápido retorno financeiro e mutuários que querem economizar na compra da casa própria. É que um imóvel chega a ser ofertado com preços até 80% mais baixos do que de fato vale no mercado imobiliário.

Para se ter uma ideia da velocidade que ocorrem as vendas diretas dos bancos para os consumidores, o estoque da Caixa Econômica Federal caiu de aproximadamente 4.500 casas e apartamentos no ano passado para os atuais 2.382 em Minas Gerais. Ou seja, mesmo em um cenário de crise, o banco vendeu 2.118 imóveis nesta modalidade em um ano. A instituição financeira é detentora de 70% da carteira habitacional atualmente.

Segundo o presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais, Silvio Saldanha, o principal motivo para esse aquecimento do mercado de leilões é financeiro. “O dinheiro aplicado hoje rende centavos. A taxa Selic está cada vez menor. Se uma pessoa compra um imóvel que vale R$ 200 mil por R$ 100 mil, por exemplo, e gasta cerca de R$ 15 mil com impostos, reparos e desocupação, pode vendê-lo depois por R$ 160 mil. No fim, ganha R$ 45 mil, ou seja, um aumento no patrimônio de quase 30% rapidamente”, explica.

Ainda segundo o especialista, os imóveis em venda direta são tão baratos porque são aqueles retomados pelo banco em função de inadimplência. “A execução extrajudicial é o rito adotado pelos bancos para tirar do mutuário inadimplente a propriedade do imóvel, é a garantia do empréstimo concedido. Ao atrasar três ou mais parcelas, o agente financeiro tem o direito de comunicar ao cartório do registro de imóveis o valor pendente e conceder ao devedor que pague integralmente, além de correções estipuladas no contrato e encargos cartoriais. Isso não ocorrendo, o credor solicita que seja emitido o ITBI, recolhe o valor e transfere a propriedade para si, chamado de consolidação. Na sequência, também cumprindo o rito das leis, é necessário ofertar o bem em dois leilões públicos”, afirma.

No primeiro leilão, o imóvel é ofertado pelo valor de avaliação, mas, no segundo, pelo valor da dívida mais um índice de 5% sobre o valor arrematado como comissão do leiloeiro e as despesas com a transferência. “Não havendo ofertas, esse imóvel fica em definitivo para o banco que, após registrar as negativas dos leilões na matrícula, comercializa através da venda direta”, lembra Saldanha. Nesse caso, a propriedade passa a ter um valor mínimo, definido pelo banco, e qualquer pessoa interessada pode comprá-la da instituição financeira, inclusive com uso do FGTS e de financiamento imobiliário.

Apesar de ser um negócio lucrativo, ele tem seus riscos, como alerta Saldanha. Um dos imprevistos que pode ocorrer no processo é uma briga judicial pela posse do bem. É que juridicamente existe uma diferença entre posse e propriedade. A propriedade é de quem comprou o bem e a posse de quem mora. Então, se o imóvel estiver ocupado pelo antigo mutuário após o leilão, o processo de desocupação pode trazer um pouco de dor de cabeça.

“O antigo mutuário perdeu a propriedade, mas a legislação ficou omissa quanto a posse. E essa ele só perde de duas maneiras: espontânea, desocupando o bem, ou judicial, com processo específico de despejo, que deverá ser decidido pelo julgador. Ou seja, o comprador, na grande maioria das situações, adquire um imóvel ocupado, sem conhecer a real situação do bem, pois não tem direito ao acesso, e sem previsão de quando realmente tomará posse”, explica o especialista.

Saldanha explica ainda que outro complicador é a existência de ações judiciais do antigo mutuário contra o banco. “Em algumas ações, a venda do imóvel por um preço abaixo do de mercado é usado como argumento para tentar anular leilões e vendas diretas”, afirma.

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