Vale a pena financiar imóvel com a nova modalidade de crédito prefixada?

09/03/2020

Desde o anúncio de lançamento da nova modalidade de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal com taxas fixas, no final de fevereiro deste ano, a pergunta que não quer se calar é: afinal, vale a pena comprar um imóvel com esse financiamento? Como em se tratando de tomada de recursos emprestados a longo prazo nada é tão simples, a resposta imediata é: depende. Mas, em alguns casos, o preço final da casa própria pode sair até 30% mais baixo se utilizada a opção prefixada. Bom, né? Mas, vamos entender melhor como isso é possível.

 

O financiamento prefixado vai ter uma taxa de 8% a 9,75% ao ano, a depender do relacionamento do cliente com o banco. O que diferencia essa modalidade das demais é que esse percentual não muda até o final do contrato, trazendo uma maior previsibilidade. 

 

Já o financiamento atrelado ao IPCA varia conforme a oscilação da inflação e, o ligado à TR, altera de acordo com a Taxa Referencial. Com financiamentos de 20 anos, é praticamente impossível ter certeza de qual o valor final a ser pago nas duas opções. Para se ter uma ideia, a inflação, que fechou em 4,31% no ano passado, chegou a ser 12,5%, em 2002. E a TR, que está zerada atualmente, nos últimos dez anos somou 8,35%.

 

Mas, se o consumidor interessado em comprar uma casa própria procurar uma agência da Caixa, ele vai sair de lá com uma simulação de quanto pagaria. Uma pessoa, de 33 anos, com interesse em adquirir um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo, poderia pagar R$ 388.002 ao final do contrato com a modalidade prefixada ou R$  554.333,85 com financiamento atrelado à TR. 

 

Mas, para conseguir uma diferença tão grande, é preciso que o cliente esteja em condições de dar uma entrada mais alta. E o financiamento será feito em um intervalo de tempo menor. É que um cliente com essas características e nenhum relacionamento com o banco, conseguiria financiar com a nova modalidade apenas R$ 134.708,16, em 360 meses. Então, seria necessária uma entrada de R$ 65.291,84. A primeira prestação seria de R$ 1.487,20 e a última, de R$ 402,10. 

 

Se a mesma pessoa optar pelo financiamento atrelado à TR, pode conseguir um prazo máximo de 420 meses e dar uma entrada de R$ 45.785,65. Os R$ 154.214,35 restantes seriam pagos em parcelas que começariam em R$ 1.487,20 e terminariam em R$ 394,68. 

 

Em condições idênticas de tempo e valor pago de entrada, a tendência é que a modalidade prefixada seja menos atraente. Em outro exemplo, de uma pessoa de 40 anos,sem relacionamento prévio com o banco, e que queira comprar um imóvel de R$ 500 mil, a linha indexada à TR fica ligeiramente em vantagem. Ao fim do financiamento de 30 anos,  com uma entrada de R$ 100 mil, a casa sairia em R$ 962.316,90. Se a compra fosse com a nova modalidade, pularia para R$ 1.031.737,27, uma diferença de 7,21%. 

 

Mas, como dito no início, isso também depende. É que, se a TR for mantida zerada em 30 anos ou somar menos que 7,21% no período, o consumidor que optou pelo empréstimo associado à taxa vai estar no lucro. Porém, caso ela avance em proporções superiores a isso, o crédito prefixado passa a ser mais vantajoso. 

 

Para o diretor-presidente da Associação de Mutuários de Minas Gerais, Silvio Saldanha, a previsibilidade é um diferencial na hora de comprar um imóvel. “Financiamento imobiliário é sempre uma grande responsabilidade. Requer planejamento, organização financeira, o máximo de entrada possível e o menor saldo à financiar. Considerando que as modalidades antigas de crédito ficam a mercê do mercado e de nossa economia nacional, uma dívida de longo plano, sem dúvidas, é sempre mais segura quando pré-fixada”.

 

Compare: 

 

Situação 1: Imóvel de R$ 200 mil

 

TR + Taxa de juros

Prazo máximo : 420 meses

Valor da entrada: R$ 45.785,65

Valor do financiamento: 154.214,35

Custo efetivo total: 9,6481%

Primeira prestação: R$ 1.487,20 

Total pago pelo imóvel: 554.333,85

 

Taxa fixa

Prazo máximo: 360 meses

Valor da entrada: R$ 65.291,84

Primeira prestação: R$ 1.487,20 

Custo efetivo total: 11,0329%

Total pago pelo imóvel: somando entrada: R$ 388.002,00

 

Situação 2: Imóvel R$ 500 mil

 

TR + Taxa de juros

Prazo máximo : 360 meses

Valor da entrada: R$ 100.000,00

Valor do financiamento: 400.000,00

Custo efetivo total: 9,48%

Primeira prestação: R$ 3.997,31 

Total pago pelo imóvel: R$ 962.316,90

 

Taxa fixa

Prazo máximo: 360 meses

Valor da entrada: R$100.000,00

Primeira prestação: R$ 4.381,91

Custo efetivo total: 10,72%

Total pago pelo imóvel: R$ 1.031.737,27

 

 

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